Más de 100 acres de los sitios de U.S. Pipe y Wheland Foundry, que han sido descuidados durante mucho tiempo, comenzarán a transformarse en un distrito de clase mundial para vivir, trabajar y jugar, que generará más de $40 millones para las escuelas, anunciaron el jueves el Alcalde del Condado de Hamilton, Jim Coppinger, y el Alcalde de Chattanooga, Tim Kelly.
Acompañados por el renombrado desarrollador maestro nacional Jim Irwin de New City Properties, Coppinger y Kelly detallaron una asociación público-privada que permitirá que comience en serio una revitalización largamente planificada del sitio deteriorado, la cual se espera genere más de $1 mil millones en inversión privada.
La fase inicial de $350 millones, que incluirá edificios residenciales multifamiliares, espacios de oficinas de clase A y áreas de recreación pública, será anclada y catalizada por un estadio multiusos de $79.5 millones.
La ciudad y el condado contribuirán cada uno con $1.5 millones para la construcción del estadio multiusos, juntos alrededor del 4% del costo. Usando proyecciones conservadoras, el nuevo desarrollo circundante generará más de $40 millones en nuevos fondos para la educación, de más de $90 millones que se generarán en total en nuevos ingresos fiscales para la ciudad y el condado. En comparación, un proyecto similar en Fort Wayne, Indiana, alcanzó $1 mil millones de nuevo desarrollo en 13 años. Y un proyecto reciente en Columbia, Carolina del Sur —similar en tamaño al sitio de Chattanooga— logró $650 millones en seis años, y se espera que supere $1.2 mil millones al completarse.
El resto de la financiación para el estadio – 96% — provendrá del propio proyecto, incluidos los pagos de impuestos de propietarios privados y desarrolladores, y mediante pagos generados por el nuevo estadio multiusos.
Los propietarios de los Lookouts pagarán $1 millón en alquiler por año, más alto que cualquier otro equipo en la Liga Menor de Béisbol, y casi tres veces el alquiler pagado por los Tennessee Titans en el Nissan Stadium. Además del alquiler, los Lookouts pagarán por todas las operaciones y el mantenimiento regular durante 30 años, proyectado en $45 millones durante ese período.
Financiación del estadio multiusos:
- Impuesto sobre la propiedad generado por el desarrollo privado en el sitio — 63%
- Pagos de arrendamiento para el estadio multiusos — 22%
- Impuesto sobre ventas estatal generado dentro del estadio multiusos — 6%
- Ingresos por estacionamiento del estadio multiusos — 4%
- Financiamiento de la ciudad/condado para el servicio de la deuda — 4%
- Impuesto sobre ventas local generado dentro del estadio multiusos — 1%
Los Chattanooga Lookouts arrendarán el estadio de la Chattanooga Sports Authority, una nueva entidad que será formada por la Ciudad y el Condado, que será propietaria de la propiedad. El terreno en el que se construirá el estadio multiusos, valorado en $10 millones, está siendo donado por los actuales propietarios para ayudar a impulsar el crecimiento en el distrito South Broad. Los propietarios anteriormente donaron terreno para el Tennessee Riverwalk, que continuará sirviendo al sitio y será complementado con mejoras al espacio público.
El estadio en sí solo será utilizado por los Lookouts el 20% del año. El resto del tiempo, será un activo comunitario, disponible para que los residentes lo usen para eventos locales o para acceder libremente como otro hermoso espacio verde abierto en nuestra ciudad.
El método de financiamiento de proyectos de revitalización utilizando los ingresos generados por el propio proyecto, conocido como financiamiento incremental de impuestos, es común en todo el país como un mecanismo para abordar zonas industriales deterioradas que el mercado no ha podido redevelopar por sí solo.
Las fábricas de U.S. Pipe y Wheland cerraron a principios de la década de 2000, y durante décadas la puerta de entrada occidental de Chattanooga se ha oxidado, incluso cuando gran parte del resto de Chattanooga vio renovación y desarrollo.
“Hoy, tenemos ante nosotros una oportunidad increíble para revitalizar, renovar e invertir nuevamente en esta tierra histórica y el distrito South Broad,” dijo Kelly. “Nuestra ciudad, el condado y el estado se están uniendo con el grupo propietario y un renombrado desarrollador maestro para transformar este sitio en una nueva comunidad vibrante donde la oportunidad económica y la calidad de vida se unen. El momento es ahora.”
El plan actual ha estado en proceso desde 2015, cuando un plan para catalizar el desarrollo con un estadio multiusos, pagado mediante financiamiento incremental de impuestos, comenzó a tomar forma. Después de un año de aportes comunitarios, el plan fue publicado en 2018, aprobado por ambos alcaldes de la ciudad y el condado, y luego fue recomendado por la Comisión de Planificación Regional de Chattanooga-Hamilton County y adoptado por el Consejo Municipal de Chattanooga.
Pero los planes se detuvieron durante la pandemia, mientras la ciudad y el condado se enfocaban en mantener a nuestra comunidad saludable y próspera durante los últimos años.
Ahora, gracias a la incorporación de un renombrado desarrollador maestro, un sólido plan de financiamiento desarrollado con la asistencia de la delegación estatal, y con los Lookouts enfrentando una fecha límite inminente de la Major League Baseball para asegurar un lugar que cumpla con los nuevos estándares de la liga, el proyecto avanza.
“He estado trabajando en este proyecto durante casi una década, y la oportunidad de renovar nuestra puerta de entrada occidental es demasiado importante para el futuro del Condado de Hamilton como para no verlo realizado,” dijo Coppinger. “Esto creará nuevos empleos, millones de dólares para nuestras escuelas y nuevos hogares para familias. Esta es una inversión para nuestros hijos y los hijos de nuestros hijos.”
El recién involucrado desarrollador maestro, Jim Irwin de New City Properties, aporta experiencia especializada al proyecto, con un extenso historial en la redevelopación de áreas deterioradas en comunidades prósperas donde la calidad de vida y la oportunidad económica se unen.
La firma se especializa en la redevelopación de terrenos contaminados, así como en la preservación de estructuras con carácter histórico, como el techo imponente de la instalación de U.S. Pipe, que se espera forme parte del futuro estadio. Los proyectos anteriores de Irwin incluyen Ponce City Market en Atlanta, Parkview Field en Fort Wayne, el Fourth Ward cerca del BeltLine de Atlanta, y el sitio Neuhoff en Nashville, entre otros.
“Lo que atrajo a New City a este proyecto fue la oportunidad de combinar nuestra experiencia en reutilización adaptativa con nuestro interés en construir lugares atractivos que la comunidad circundante pueda abrazar. Hay una historia poderosa que atraviesa este sitio — un pilar clave de la industria en la comunidad durante más de un siglo, y Gary Chazen y sus socios nos han confiado la oportunidad de ayudar a restaurarlo para las generaciones futuras,” dijo Irwin. “Tratamos de ser muy reflexivos sobre los proyectos que asumimos, pero cuanto más aprendo sobre esta oportunidad, más emocionado me siento cuando pienso en lo que puede llegar a ser.”
Clave para la financiación del plan es que las Escuelas del Condado de Hamilton continuarán recibiendo el 100% de los pagos de impuestos que se les deben — proyectados en más de $40 millones en dinero nuevo — a lo largo del curso del proyecto, y más allá, dijo Karitsa Mosley Jones, quien sirve en la Junta de Educación del Condado de Hamilton, y es administradora del Departamento de Aprendizaje Temprano de la ciudad.
“Aquellos de nosotros que valoramos la educación hemos estado trabajando durante años para asegurar más fondos para nuestros maestros, para nuestras escuelas y para nuestros estudiantes,” dijo Mosley Jones. “El Condado de Hamilton ya es conocido por sus recursos al aire libre, su vibrante centro y su hermoso frente al río. Pero, ¿y si también fuéramos conocidos por la calidad de nuestro sistema educativo? Estos $40 millones nos acercarán a ese futuro.”
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