Un acuerdo histórico revelado el viernes revitalizará 300 acres del frente fluvial del centro de la ciudad adyacente al núcleo de Chattanooga, ampliará las oportunidades educativas en el centro, creará más viviendas asequibles para más de 2,000 residentes del Westside de Chattanooga y mejorará la infraestructura pública a lo largo de 3,000 pies lineales del río Tennessee.
Más allá de los beneficios públicos directos, el plan One Westside prevé más de un millón de pies cuadrados de espacio comercial, miles de nuevos hogares y 14 acres de nuevos espacios verdes, incluidos 9 acres para un nuevo parque en el Riverfront en lo que ahora se conoce como el Bend. De las nuevas viviendas, al menos el 10 por ciento de todas las unidades de alquiler en el área del Bend se reservarán para residentes que ganen el 80 por ciento o menos del ingreso medio del área.
“Durante casi un año, hemos trabajado junto al Alcalde Wamp y Urban Story Ventures para obtener el mejor acuerdo posible para los residentes de Chattanooga y el Condado de Hamilton, asegurando al mismo tiempo que este desarrollo transformador sea algo de lo que todos podamos estar orgullosos. Este plan es la culminación de ese proceso robusto, colaborativo y sincero”, dijo el Alcalde de Chattanooga Tim Kelly. “Este enfoque que altera la trayectoria proporcionará un impulso a largo plazo a la calidad de vida de cada residente y avanzará significativamente hacia la solución de las necesidades de vivienda, educación y empleo de nuestros residentes durante décadas. Este proyecto esencialmente agrega un vecindario completamente nuevo a Chattanooga y transforma otro, por lo que no es exagerado llamarlo una oportunidad generacional.”
La nueva asociación One Westside, que incluye a la Ciudad de Chattanooga, el Condado de Hamilton, las Escuelas del Condado de Hamilton, la Autoridad de Vivienda de Chattanooga y Urban Story Ventures, aprovechará el financiamiento mediante incremento de impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) para crear y capturar nuevos ingresos fiscales emergentes de la reurbanización de terrenos industriales abandonados para impulsar servicios públicos, infraestructura, educación y viviendas asequibles.
Todos los fondos que normalmente se reservarían para las escuelas públicas estarán protegidos. Como parte de esta estructura TIF, se reservarán fondos adicionales de los nuevos ingresos para crear nuevas oportunidades educativas en el centro, a través de una asociación entre el Condado de Hamilton, la Ciudad de Chattanooga y el Departamento de Educación del Condado de Hamilton.
A través del desarrollo privado de Urban Story Ventures del sitio industrial infrautilizado anteriormente ocupado por Combustion Engineering, Alstom y GE, se espera que el nuevo distrito TIF y Westside Evolves desbloqueen conservadoramente un mínimo de $800 millones en nuevos desarrollos durante los próximos diez años, lo que apoyará la construcción de infraestructura pública, oportunidades educativas y nuevas viviendas asequibles.
“Este acuerdo representa un nuevo enfoque para el desarrollo económico en el que las prioridades de los ciudadanos del Condado de Hamilton y la Ciudad de Chattanooga están alineadas estrechamente con los desarrolladores”, dijo el Alcalde del Condado de Hamilton Weston Wamp. “Jimmy White y su equipo en Urban Story Ventures son visionarios que se preocupan profundamente por nuestra comunidad, y estoy agradecido de que comprendan la importancia de la educación pública para el futuro de nuestra economía local.”
Financiamiento mediante Incremento de Impuestos
El financiamiento mediante incremento de impuestos (TIF) es una herramienta común de financiación utilizada por ciudades y condados para revitalizar propiedades deterioradas e infrautilizadas, como el antiguo sitio industrial que alguna vez fue hogar de Combustion Engineering, Alstom y GE. A medida que la mejora y el desarrollo de estas propiedades deterioradas aumentan su valor imponible, el gobierno local reserva una parte del aumento en los impuestos a la propiedad para ayudar a financiar mejoras públicas en el área, mejoras que también catalizan aún más el desarrollo: un ciclo virtuoso que beneficiará a las personas dentro y fuera del límite del TIF.
Los TIF se implementan por un número limitado de años, en este caso 20 años por parcela. Durante este tiempo, todos los impuestos a la propiedad existentes continuarán recaudándose como de costumbre. De los nuevos ingresos recaudados como resultado del nuevo desarrollo, cada dólar asignado al Condado de Hamilton para operaciones escolares seguirá recaudándose. Solo una parte de los nuevos ingresos pagados por los propietarios se reserva para ayudar a financiar proyectos aprobados. Después de que expire el TIF, todos los ingresos fiscales existentes y nuevos se recaudan y distribuyen como de costumbre.
Este TIF es único porque proporciona una división de cada nuevo dólar fiscal creado: Así es como se asignarán los nuevos ingresos fiscales hasta el final del TIF:
- De la porción de nuevos ingresos fiscales sobre la propiedad del Condado, el Condado retendrá sus porciones normales para servicios esenciales del Condado y escuelas públicas;
- De los nuevos ingresos fiscales sobre la propiedad restantes del Condado, el 53 por ciento de los ingresos restantes proporcionará financiación para oportunidades educativas en el centro, con la financiación restante siendo asignada al TIF;
- De la porción de nuevos ingresos fiscales sobre la propiedad de la Ciudad, la Ciudad retendrá sus porciones normales para servicios esenciales de la Ciudad;
- De los nuevos ingresos fiscales sobre la propiedad restantes de la Ciudad, el 53 por ciento de los ingresos restantes proporcionará financiación para lo siguiente:
- Plan de Revitalización Westside Evolves
- Nueva asociación con el Condado para oportunidades educativas en el centro
- Nueva estación de bomberos
- Financiación restante para ser asignada a aceras, carreteras, aguas pluviales, postes de luz y otras mejoras de infraestructura pública.
Al aprovechar el desarrollo privado para financiar las necesidades más urgentes de la comunidad, la Ciudad y el Condado podrán aumentar significativamente su base impositiva y proporcionar servicios adicionales sin aumentar los impuestos. Y como la mayoría de los TIF, este acuerdo está respaldado por el desarrollador, lo que significa que Urban Story Ventures invertirá su propio dinero en infraestructura pública y solo será reembolsado cuando la propiedad comience a generar ingresos fiscales incrementales.
“Esta asociación centrada en la comunidad nos permitirá revitalizar el Westside, un área que alguna vez fue conocida como un epicentro de negocios y prosperidad”, dijo Jimmy White, presidente y socio general de Urban Story Ventures. “Sin el TIF, esta transformación no sería posible. Es clave para construir la infraestructura pública sustancial necesaria para apoyar estos 120 acres mientras se apoya simultáneamente la vivienda asequible, la educación y los servicios comunitarios.”
Westside Evolves
Un beneficio comunitario clave del plan es que proporciona ingresos para reimaginar la vivienda pública en la Ciudad, permitiendo que se ejecute el plan Westside Evolves.
Westside Evolves es un esfuerzo de mil millones de dólares que construirá nuevas viviendas asequibles para reemplazar unidades de vivienda obsoletas uno por uno, mientras también construye una mezcla de nuevos tipos de vivienda para estimular nueva vitalidad, actividad comercial y oportunidades económicas en todo el área de 115 acres de la Autoridad de Vivienda de Chattanooga. El plan fue desarrollado con aportes del 82 por ciento de los más de 2,000 residentes del Westside.
- La Autoridad de Vivienda de Chattanooga utilizará su porción de los ingresos del TIF para solicitar la Subvención de Implementación de Vecindarios de Elección (CNI, por sus siglas en inglés) de HUD, que podría proporcionar 50 millones de dólares adicionales al Westside. Si la autoridad tiene éxito en obtener esta subvención, podría conducir a múltiples premios de Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos del 9% de la Agencia de Desarrollo de Vivienda de Tennessee y una mejor calidad de vida para las familias que viven en la comunidad de vivienda pública más antigua de Chattanooga.
“Estamos agradecidos por el apoyo que la Ciudad, el Condado y el Bend están ofreciendo al asignar los ingresos del TIF a la transformación del Westside”, dijo Betsy McCright, directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de Chattanooga. “Trabajando juntos, podremos realizar cambios transformadores y, en muchos casos, acabar con la pobreza generacional. El retorno de la inversión de estos dólares resonará por generaciones.”
The Bend
The Bend es un proyecto de reurbanización de 120 acres liderado por Urban Story Ventures, una empresa local de bienes raíces comerciales, que aprovechará el potencial del sitio a lo largo del río Tennessee para redefinir la escala del centro de Chattanooga. Como un proyecto de reutilización adaptativa que incorporará la historia natural e industrial del sitio, The Bend estará diseñado para presentar nuevos parques públicos y espacios verdes, así como nuevas opciones comerciales, de entretenimiento y residenciales.
Próximos Pasos
El acuerdo propuesto será revisado para su finalización por la Junta de Desarrollo Industrial de Chattanooga en su próxima reunión pública. Luego será remitido al Consejo de la Ciudad y la Comisión del Condado para una resolución de intención en sus reuniones públicas.
Posteriormente, un comité de revisión de solicitudes revisará el contenido de la solicitud para la Junta de Desarrollo Industrial. Esto será seguido por una audiencia pública ante la Junta de Desarrollo Industrial.
Después de la audiencia pública ante la Junta de Desarrollo Industrial, se realizará una votación final por parte del Consejo de la Ciudad y la Comisión del Condado, así como el establecimiento de un acuerdo intergubernamental entre la Ciudad y el Condado que describa los términos del proyecto, y entre la Ciudad y la Autoridad de Vivienda de Chattanooga.
Visite OneWestside.info para obtener más información y actualizaciones a medida que el proyecto avance.
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Chattanooga,TN 37402